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〇専有面積が、少なくとも16�岼幣�2DKまでの物件
16�屬箸いΔ里蓮■蕎�一間にユニットバス、ミニキッチンがあるくらいの部屋です。これ以下ですと不動産的価値はありません。また、バス・トイレ別々を希望する入居者が多いということもあります。
〇建物のグレードの高い物件
建物のグレードの高い物件は、総タイル張り（見た目が良く、経年変化が少ない）、 オートロックになっているところが多い。
〇管理費・修繕積立金が少々高くても、管理状態の良い（管理体制・管理会社がしっかりしている）物件
管理人が常駐したり、管理状態の良い物件は、管理費は高いが、建物の痛みも少なく、修繕金の積立金・管理会社の良し悪しと合わせ、長い目で見て物件を選ぶのも大切なポイントです。
〇都心に近く人気のある路線、利便性の高い住宅地にある物件
単身の社会人をターゲットにするのであれば、通勤に便利な場所で考えると良いでしょう。学生なら学校の近くという具合ですが、郊外の大学の近くには、学生向けに地元の地主がアパートをたくさん建てているので、物件が潤沢にあり注意が必要です。
〇駅から徒歩１０分以内の物件
最近の入居者の希望は、駅から１０分以内との希望が強い。
〇建築年数の新しい物件、建築基準法が改正された昭和５５年築以降の物件
建築年数が新しいに越したことはありませんが、建築基準法が改正され地震に対する設計基準が厳しくなった、昭和５５年以降建築された物件。
他にも
・エレベーター、ロビー、廊下などの手入れが行き届き清潔
・事務所としての使用が許可されている
・一階や地階に食堂や風俗関係の店がない
・建物の付近に騒音、悪臭などの発生がない
などが挙げられます。
自分が「この部屋にだったら入りたい」と思うような部屋を探すと良いでしょう。
利回りが圧倒的に高い中古が有利？
新築マンションの利回りはだいたい4〜5％台ですが、中古になると10％を越える物件も出てきます。販売価格が安くなる分、利回りが高くなっているのです。
では、単純にマンション経営の場合、利回りが高い中古物件の方が有利なのでしょうか。
賃貸する際の家賃については、新築も中古もそれほど大きな差はありませんが、物件価格は新築に比べ中古の方が格段に安いので、この差がマンション経営を行う際には大きな利回りの差となって現われてきます。
中古マンションをオーナーチェンジで購入した場合、購入した月から確実に家賃収入が見込めますが、新築マンションの場合は購入後、不動産業者に依頼するなどして賃借人を探してもらわなくてはなりません。
またオーナーチェンジなら、購入以前に確実な家賃収入が約束されていますから、資金計画などが立てやすい といったメリットもあります。
しかし中古物件は、数百万円で購入ができ利回りが高いのですが、提携ローンが用意されていない場合があり、購入代金全額を現金で用意しなければならないことがあります。
一方新築の場合は提携ローンが用意され、販売額の10から30％相当の頭金の用意だけで済みます。
現金ベースでの利回りを考えると、必ずしも高い利回り表示がされる中古が必ずしも有利とは限らないのです。
また、中古の場合はそれまでの管理上きちんと修繕対策が行なわれてきて、将来大規模な修繕費用が発生する可能性が少ないものを選ぶ必要があります。
それでも数百万円で購入できる中古ははやり、資産運用の手段としてかなり魅力的で、マンション経営の玄人の方などには人気であることも事実です。
今では中古マンションでも提携ローンが用意されているケースも増え、またはそのマンションのある地域で探せば、ローンを用意するという金融機関もあるようです。
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