所得税・住民税の節税効果
〇サラリーマンの給与は、給料を受け取った時に既に所得税と住民税は差し引かれていますが、マンション投資を行った場合、所有者が給与所得者であってもマンションを 購入して賃貸に出すことで、不動産事業を経営している立場となります。個人事業者としてその収入（給与所得と不動産所得）について確定申告をしなければなりません。
その一方で不動産事業を行う者として必要経費が認められることになります。
確定申告をする不動産所得の部分については、家賃収入から必要経費を差し引いて計算します。登記費用（初年度）、建物の減価償却費、ローンで購入した場合はその借入利息（建物部分のみ）、固定資産税、管理費、都市計画税、火災保険料などが具体的な必要経費です。
家賃から必要経費を引いた赤字部分を、給与所得と合算して申告できるのです（これを税制上は損益通算と呼んでいます）。このため課税所得が下がり、源泉徴収された所得税は還付され住民税は減額されます。
これで事実上ローンの支払いは、家賃収入と税金の還付金で賄うことができます。

老後に備える
〇公的年金は当てにならない昨今、マンションを長期間持ちつづければ、老後の私設年金として最適です。

相続税の節税効果
相続税対策としてもマンション投資は、現金で相続を受けるより有利です。
なぜ不動産投資が相続税対策になるかというと、不動産は相続税を算定する際の評価が低くなるからです。
現金などの金融資産は１００のものはそのまま１００と評価されますが、マンションであれば建物の部分は購入価格の５０％、土地部分は公示価格の約８０％が相続税評価額となります。更に、投資用として賃貸に出している場合、借家権利割合と借地権利割合が適用されて評価額が低下します。建物部分は通常の評価額から借家権割合（30％〜40％）を差し引いた額になり、土地部分に関しても「貸家建付地」として借家権割合×借地権割合（60％〜70％）分だけ低くなります。金融資産を１００とすれば、賃貸マンション（投資用マンション）は４０程度の評価となります。
この結果、通常の資産評価額から40％程度圧縮することが可能となり、それだけ相続税の大幅な節税が実現できることになります。